Peut-être envisagez-vous d’investir et pour cela vous avez besoin d’un prêt. Oui, mais combien ?
Dans cet article, nous allons voir pas à pas comment déterminer notre capacité de remboursement puis en déduire le montant de capital que nous pourrons emprunter.
En ces temps de rentrée scolaire, je vous propose de faire un peu de maths !! J’entends déjà les râleurs pour qui les formules affichées au tableau ressemblaient à de l’hébreux. Mais ATTENTION, je vous parle ici de maths utiles, concrètes, qui peuvent vous faire gagner de l’argent 🙂
Allez, c’est parti
Question 1 : Combien puis-je rembourser de mensualité ?
Réponse : Hors cas particulier, le banquier acceptera de vous endetter à hauteur de 33 % de vos revenus.
Exemple 1 : si j’ai un revenu mensuel régulier de 2 000 EUR, mon remboursement de prêt peut être de
2000 / 3 = 667 EUR
Exemple 2 : si je perçois des revenus complémentaires au cours de l’année (ex : pension retraite pour les militaires, pension d’invalidité, revenu divers perçu une fois par an…), je préfère calculer à l’année. Reprenons notre revenu mensuel de 2 000 EUR auquel on ajoute 1850 EUR de pension trimestrielle. Mon échéance mensuelle pourra alors être de
((2000 x 12) + (1850 x 4) / 3) / 12 = 872 EUR
Exemple 3 : si j’ai un remboursement de crédit auto (ou autre dette récurrente) de 175 EUR / mois, en reprenant l’exemple 1, ma mensualité pourra être de
(2000 / 3) – 175 = 492 EUR
Question 2 : Maintenant que je connais ma capacité de remboursement, quel montant de capital puis-je emprunter ?
Réponse : nous allons utiliser les 3 résultats ci-dessus en prenant une hypothèse de durée de 20 ans (240 mois) et de taux à 2,70 %. La formule a utiliser sera (attention ça pique 🙂
Exemple 4 : pour 667 d’échéance, on peut emprunter 123 587 EUR
Exemple 5 : pour 867 d’échéance, on peut emprunter 161 571 EUR
Exemple 6 : pour 492 d’échéance, on peut emprunter 91 162 EUR
Vous aurez remarquez à quel point la mauvaise dette est pénalisante pour votre projet d’investissement ! (32 425 EUR d’écart entre les exemples 4 et 6).
Et maintenant ?
Ces éléments vous donne un ordre de grandeur de prix pour votre recherche de biens immobiliers. Bien sûr, vous ajouterez le montant de votre apport personnel au capital « empruntable ».
Ces formules vous sont données à titre indicatif. Selon la situation, le banquier tiendra compte du reste à vivre, de l’âge des emprunteurs en fin de prêt, de la valeur du bien sur le marché…
J’espère que ces notions de base vous aideront à qualifier votre projet immobilier. Utilisez les commentaires ci-dessous pour me poser vos questions, j’y répondrai avec plaisir ! Et n’hésitez pas à partager cet article, cela nous aidera beaucoup 😉
A bientôt
Bonjour,
Pour rebondir sur la remarque de Damien, il faut en effet préciser qu’on peut généralement aller jusqu’à 40% d’endettement quand il s’agit d’un investissement locatif.
Bonjour Sébastien,
Je suis à aujourd’hui endetté à plus de 45%, sans avoir la corde au coup bien évidemment car j’ai investi de façon raisonnée. Tu devrais parler du « reste à vivre », davantage réaliste.
Damien
Bonjour Damien,
Effectivement le reste à vivre (que je mentionne en dernière partie) est un paramètre important. Le but de cet article est de permettre au lecteur de faire une première évaluation de sa capacité de remboursement en lui expliquant quelques calculs. J’aborde le reste à vivre dans l’article Emprunter lorsque l’on est endetté.
Merci pour ta contribution 🙂
Bonjour!
Reste à vivre: au sens premier ne doit pas se compter en euros mais en années.
Jeune ou vieux : par definition la réponse n’est qu un pari, on meure à tout age. quel barème de calcul utilise le banquier ?
Merci
Ps: j’ai 68 ans
Daniel
Bonjour Daniel,
Merci pour votre commentaire.
La notion de reste à vivre dans ce contexte ne représente pas une estimation du temps qui nous sépare du décès mais bien de la somme d’argent dont nous disposons pour vivre (et assumer les charges courantes telles que l’alimentation, l’habillement, les loisirs…) chaque mois après déduction des charges récurrentes (loyer, mensualités d’emprunt).
Pour la question du jeune ou du vieux, le banquier ne fait pas d’estimation sur l’espérance de vie de la personnes (ce qui serait très subjectif). En revanche le banquier va se baser sur les limites d’âge imposées par les assurances décès-invalidité. Chaque assureur a défini un âge limite pour lequel il accorde ses garantie (généralement entre 75 et 85 ans). En fonction de l’assureur que vous choisissez, le banquier accordera un prêt sur la durée courant entre le début de remboursement de l’emprunt et jusqu’à ce que l’on atteigne l’âge limite de bénéfice des garanties. Exemple : j’ai 68 ans et l’assureur me couvre jusqu’à mes 85 ans, la durée maxi du prêt que pourra me consentir un prêt est de 17 ans.
J’espère avoir été clair sur mes explications, dans le cas contraire n’hésitez pas 🙂
A bientôt
salut! pour 200 euros de mauvaise dette seul, 175 euros sont pris en compte? pour 1800 euros par trimestre de revenus, 1850 sont pris en compte? s’agit til d’une erreur de frappe, ou un calcul sous jacent?
Salut Chris,
Pendant la rédaction de l’article j’ai changé les nombres en exemples (plus parlant) et oublié de changer l’énoncé :p
Merci pour cette lecture attentive qui nous fait progresser !
Bonjour Sébastien, ton article est très clair et tes conseils avisés.
Merci
Merci Eric !
J’envisage de mettre des calculettes pour aider les lecteurs