Voici venu le temps de faire un premier bilan d’activité sur la location saisonnière. Flashback : cela fait maintenant 8 mois que nous exploitons notre studio à Aix-en-Provence en location de vacances pour de courts séjours, après 3 mois et demi de travaux. Comme à chaque lancement d’une nouvelle activité, celle-ci a apporté son lot de craintes et appréhensions du style
Est-ce qu’on ne fait pas une bêtise ?
Va t-on réussir à louer et rembourser le crédit ?
Comment doit-on gérer les check-in/out, le ménage ?
Dans quel état va t-on retrouver l’appartement (qui a nécessité du temps, des efforts et de l’argent) ?
Le démarrage
Si la période de démarrage était plutôt favorable — nous avons commencé dernière semaine de juillet — nous avons dû faire face à l’inertie du démarrage. En effet, cette activité, essentiellement portée par les plateformes internet de type Airbnb, Abritel, Housetrip ou Roomorama, ne fonctionne que sur une relation de confiance. Cette relation de confiance se matérialise par les commentaires que vous laissent vos voyageurs. Il nous fallait à tout prix décrocher les premiers commentaires qui allaient inciter les futurs voyageurs à avoir confiance. Il faut donc qu’un premier voyageur prenne le risque de réserver un hébergement qui n’a reçu aucun commentaire (ni bon, ni mauvais d’ailleurs). A qualité égale, il faut donc faire un effort sur le prix pour convaincre un premier client, être irréprochable sur le service offert et surtout faire le nécessaire pour obtenir ce premier commentaire, en espérant avoir la note maximale. Une fois la machine lancée, c’est presque magique de voir les demandes de réservation arriver 🙂
Concernant la logistique il faut bien avouer que ça demande pas mal de travail (en plus de la journée au bureau). Pour le démarrage, nous avons décider de nous occuper de tout, nous-même :
- Accueil des locataires avec présentation du logement, de ses équipements, remise des clés. Cet accueil se fait sur rendez-vous et, selon le moyen de transport, la ponctualité est assez… aléatoire !
- Sortie des locataires : récupérer les clés et faire le tour du propriétaire
- Nettoyage entre 2 séjours, là aussi la quantité de travail varie fortement d’un voyageur à l’autre et s’ils étaient plusieurs (nous pouvons accueillir 4 personnes)
Quelques chiffres
Depuis le 19 juillet, nous avons :
- accueilli 138 personnes (22 nationalités)
- réalisé 84 séjours (durée moyenne de 2,28 jours)
- pour un total de 192 nuitées
- un taux de remplissage (réalisé) de 78 %
Taux de remplissage
Le studio est présent sur 6 plateforme de réservation
Plateformes de réservation
La location saisonnière, juste une activité ?
Au-delà du travail que cela demande pour faire les chose correctement et assidument, nous avons des gratifications que nous ne pouvons quantifier. Au rang de celles-ci, rencontrer autant de personnes d’origines et de personnalités différentes est très enrichissant ! Passer un moment en leur compagnie permet d’échanger et c’est très intense (l’effet collatéral c’est que ça fait bosser l’anglais 😉
Ensuite cela permet de prendre confiance et de lever une grande part de doute que nous avions, lorsqu’une fois la porte passée, les voyageurs font « Wouhaa » !
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Certes, une année entière d’activité sera plus parlante (me v’la bon pour un autre bilan…) mais je ne voulais pas attendre plus longtemps pour partager ces résultats avec vous. Au bout d’un an, nous aurons vécu toutes les saisons touristiques et surtout, nous pourrons comparer les résultats avec le rapport annuel édité par l’office du tourisme et voir comment on se situe par rapport au marché – en cherchant des axes d’amélioration, tant sur la qualité du service offert que sur la communication et le marketing.
A votre tour !
Dans les commentaires ci-dessous, dites-moi ce que vous en pensez, si vous vous êtes déjà lancé dans la location saisonnière, les résultats que vous avez obtenu, ou sinon si vous pensez vous lancer (ou ce qui vous retient de le faire).
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Bonjour sébastien,
Je viens de lire ton article et je voulais te poser une question : Je vais moi même me lancer dans la location saisonnière dans environ 15 jours (fin des travaux) a Paris, j’aurais aimer savoir combien de temps cela à pris pour avoir ta première réservation ?
Comme tu l’as dis on a beaucoup de doute quand on se lance dedans, le plus grand c’est bien sur celui de ne pas pouvoir rembourser le crédit. Aurais-tu des conseil pour moi quand a l’accueil des touristes ? ( ce qu’il faut leur laisser, ce qu’il demandent le plus etc…) Ah et je voulais avoir ton avis sur une autre question : vaut-il mieux privilégier les couchages au détriment des rangement ou l’inverse ? merci
Bonjour Chen,
Pour la 1ère réservation, cela a été assez rapide puisque j’ai mis l’annonce en ligne le 17 juillet et ma 1ère réservation le 18. Bien sûr cela a pris du temps de bien rédiger l’annonce.
Pour l’accueil des voyageurs il faut laisser le nécessaire pour habiter un appartement quelques jours, quelques produits locaux de bienvenue et surtout : du WIFI !
Pour ta dernière question, il vaut mieux augmenter le nombre de couchage en quantité raisonnable. Ne pas oublier d’être cohérent avec le nombre de places assises, la vaisselle en quantité suffisante etc… 6 couchages mais seulement 4 places assises autour de la table ça craint 😉
Bonjour à vous deux,
Tout d’abord félicitations pour vos performances ainsi que votre appart rénové avec beaucoup de goût. Il est également très intéressant de voir vos statistiques décortiquées!
Je réfléchis à me lancer dans la location saisonnière dans une autre grande ville de la région PACA, et je suis assez refroidi quand je lis la durée moyenne des séjours, à peine 2,28 jours… Pour moi c’est loin d’être tranquille!
Avez-vous des pistes pour augmenter les durées de séjour? Sur la longue distance en s’en occupant soi-même c’est pas tenable, et payer quelqu’un à l’acte reviendra très cher en déléguant, un vrai dilemne
Bonjour François,
Le point que vous soulevez est vraiment important et détermine la quantité de travail à fournir.
Mise à jour : sur 2015, la durée moyenne est de 3,47 jours. La donnée précédente était basée sur l’activité depuis le début où nous acception des séjours d’une seule nuit afin de lancer la « machine ».
La durée du séjour tient à plusieurs facteurs :
– la taille et le confort du logement (je peux comparer avec d’autres propriétaires situés dans la même rue, les logements plus grands on des durées de séjours plus importantes)
– le mode de consommation touristique, les voyageurs font de plus en plus des « sauts de puces » dans une même région et donc restent moins longtemps
– la situation géographique : en centre ville on est plus comparé à un hôtel où les voyageurs ne font que dormir (le logement n’a donc d’attrait particulier que son emplacement) vs. une villa en campagne qui offre des prestations et activités sur place (piscine, jardin, jeux…)
Au plaisir d’en discuter avec vous,
Sebastien
En effet 3,47 nuits est déjà plus acceptable au niveau du travail demandé! Combien de temps avez vous accepté les séjours d’une nuit pour lancer la machine si ce n’est pas indiscret?
Intéressant de citer ces facteurs!
– Ca veut dire qu’un studio serait à 3,5, une P2 à 4, P3 encore plus? Ou bien cela est-il lié au nombre de couchages selon vous?
– En effet, votre ville comme la mienne n’est ni Paris ni Londres, pour des séjours purement touristiques je les vois mal rester plus longtemps …. à part si y’a un parking juste en bas je pense, est-ce votre cas?
J’ai d’autres questions sur la délégation de la logistique, allez-vous faire un article ou bien puis-je directement vous contacter?
Cordialement,
François
Environ 2 mois.
– je dirai un peu les 2 : si vous avez un grand logement il serait inopportun de limiter le nombre de couchages
– le parking est à 5 min à pieds et payant ce qui peut aussi expliquer le turn over (quand le compteur tourne on reste moins longtemps…)
Je n’avais pas prévu un tel article mais c’est une bonne idée. Posez vos question dans le formulaire de contact et j’écrirai un article pour y répondre, comme ça tout le monde en profite 🙂
A bientôt François
Bonjour,
La saison 2015 est-elle en bonne voie ?
Ton 2ème projet se concrétise t-il ?
Bonjour Gérard,
Oui 2015 se sera bien meilleure encore : sur les 8 premiers mois de l’année, le taux de remplissage est passé de 78% à 85% et le prix moyen de la nuit (toutes plateformes confondues) de 68 à 75 EUR.
Le 2ème projet prend malheureusement du retard malgré le temps et l’énergie consacrés.
Ah oui 85 % de taux de remplissage c’est beau, si tu confirme ce score sur les 12 mois de 2015 à 75€ cela fait + de 23.000€ de CA, si je ne trompe pas !
Effectivement la performance de cet investissement est remarquable, et n’importe quel banquier devrait te dérouler le tapis rouge pour un future projet.
Et donc de ce constat l’effet boule neige part de là !
Bravo
Ton blog est bien parti mais il nous manque encore du contenu, allez au clavier….
Bonjour Sébastien!
Le graphique avec les 6 plateformes est très intéressant!
Moi aussi je fais temporairement de la location saisonnière de mon propre appartement, et j’utilise seulement AirBnb. Ton camembert est très intéressant, on voit que ça vaut pas le coup d’être présent sur les 6 plateformes, que Airbnb et Booking suffisent (cf.Loi de Pareto^^)
Merci pour ce retour très intéressant!
Salut Sylvain,
merci pour ton commentaire.
Je ne suis pas d’accord avec ça : c’est valable dans mon cas (studio en centre ville). Chacun doit faire son expérience et aura forcément des résultat différents. Par exemple, je loue également une villa pour l’été dont les séjours viennent d’Abritel et Housetrip. La clientèle est particulière à chaque plateforme. Selon mon expérience la location de quelques jours est plutôt apportée par Airbnb et Booking lorsque sur des bien plus grands et des durées plus longues, c’est plutôt Abritel et Housetrip.
Pour celui qui débute et qui ne sait pas, à priori d’où viendront ses leads, je conseille d’être présent sur un max de plateforme et de réduire ensuite. C’est beaucoup de boulot mais permet de bien cibler ses fournisseurs et d’y concentrer sa promotion.
A bientôt
Merci beaucoup pour ton message! Effectivement, j’avais pas vu les choses comme ça. Chaque plateforme a sa clientèle du coup.
Tu pourrais même faire un article sur les différentes plateformes et leur particularités, ça peut intéresser du monde je pense!
Bonjour Sébastien. Il me vient une petite question car je vais bientôt me lancer. J’ai vu sur l’annonce que tu mets à dispo de tes hôtes du café, du thé et du chocolat, ainsi qu’un paquet de pâtes. En laisses tu beaucoup? Une personne parle d’une surprise dans les commentaires, ça aiguisé ma curiosité, de quoi s’agit-il? 🙂
Salut Vincent,
j’en laisse quelques dosettes pour être agréable mais pas open-bar. Tu peux appeler ça des produits d’accueil comme à l’hôtel 😉
Et bien il s’agit de Calissons en petit sachet, pareil pour faire une petite note sympathique. Les petites attentions comptent beaucoup, ça fait sentir aux voyageurs une vraie différence par rapport à un hôtel.
A+
Ah bien vu les calissons, la spécialité locale. Je vais essayer de trouver quelque chose dans le même genre pour mon futur appart en loc.
A+
Merci, super article, je me suis lancé aussi en fin d’année sur Paris, ça marche très bien.
Je ne passais que par airbnb, mais je vais essayer bookng maintenant. J’aimerais lancer d’autres projet du même type sur Paris mais j’aurais aimé être certain des risques liés à la reglementation et surtout fiscalité (chose que je n’ai pas encore étudié ). As-tu des infos la-dessus? Vas-tu déclarer comme LMNP ou es-tu au réél ?
Merci!
Merci pour ton commentaire.
Oui je vais être au LMNP… au réel 🙂 En fait le statut LMNP te permet d’être au micro BIC (avec abattement forfaitaire) ou au réel en fonction de ton projet.
Super article !
Je ne me suis pas encore lancé dans la location saisonnière, mais j’espère commencer cette année et ton article me motive énormément ! Merci.
Merci pour cet article hyperinterressant! L idée d ajouter des graph est génial. Mais comment savoir si l’endroit ou l’on achète est approprié pour la loc saisonnière ?
Bonjour Marie et merci pour ton commentaire.
Tu as plusieurs indicateurs pour savoir si ton secteur géographique est adapté pour cette activité :
1) consulte le rapport d’activité de ton office de tourisme, tu y trouveras le nombre de nuités, le nombre d’hébergements disponibles et le taux d’occupation
2) utilise les plateforme de location (Airbnb, Houstrip, Abritel…) pour chercher des logements saisonniers qui ressemblent à ce que tu veux faire et consulte leur calendrier (ce n’est pas une preuve de succès mais un bon indicateur pour savoir s’il y a des résa sur ta zone (toute l’année ou seulement en saison), les types de logements proposés (chambre privée ou logement entier), les prix pratiqués…
J’espère t’avoir apporté quelques réponses.
A bientôt
Merci pour ces chiffres, c’est intéressant car je suis à quelques semaines de lancer un appart en location saisonnière.
Merci pour cet article et félicitation pour tes résultats bien mérité, je ne connaissais pas la plateforme booking elle te rapporte une bonne partie de réservation.
lorsque l’on propose un service de qualité la reconnaissance sur ce genre de site n’est qu’une question de temps…
article très complet sa a l’ aire intéressent le saisonnier merci pour ces infos 🙂
Bonjour,
je ne me suis pas encore lancé mais j’avoue que ça me tente. J’ai mis une annonce test sur airbnb, ce n’est pas concluant. Ceci dit, c’est une annonce test donc 0 commentaire, et un autre point me laisse perplexe, je me demande si à Rouen, ça peut fonctionner. A suivre.
Bravo pour tes résultats
Merci William !
Pour ton test, plusieurs réflexions me viennent à l’esprit :
1) il faut remplir un maximum de champ de l’annonce et être très souple sur les conditions au début (nb de nuit minimum, prix bas)
2) demander des recommandations à tes amis FaceBook pour donner de la crédibilité
3) mettre ton calendrier à jour (au moins une fois par jour)
4) pour savoir si ça peut marcher sur Rouen, regarde les offres existantes et le calendrier (pour voir s’il y a des résa)
5) si ça marche pas toute l’année, tu à l’option mixte : bail meublé étudiant d’octobre à mai puis saisonnier le reste du temps
A+
Au vu des résultats, je ne peux que te féliciter pour ton passage a l’action et je reviendrai avec toi dès mon saut dans le grand bain de la location saisonnière ;(
Tes conseils et ton expérience sur ce sujet l’enthousiasme, tu as un bilan favorable pour ma part 😉
Vivement les prochains articles de bilan que je vais suivre de près
Merci Kamal quand tu veux !
Le bon côté c’est d’acquérir une réelle expertise dans la gestion des annonces, du business et la connaissance des plateformes
Bonjour,
La location saisonnière est rarement abordée avec autant de précisions bravo !!
J’espère pouvoir réaliser le même « rêve » que vous avant 2 ans. J’ai des questions :
Pourquoi ne commencez-vous pas à déléguer les services (remise des clés et ménage) ?
Pensez-vous bientôt renouveler une opération de ce type ?
Merci Yves mesmentors.fr
Bonjour Yves et merci pour ton commentaire.
Pour te répondre, nous délèguerons dès la 2ème opération achevée (d’ici quelques mois).
Félicitations pour ton statut de SuperHost sur Airbnb ! 😉
Je vois que Booking te rapporte quand même 25% de voyageurs, faut vraiment que je finalise l’inscription et fouine pour comprendre comment ça marche vraiment…
Merci Raphaël. Oui Booking marche mais ça dépend aussi des périodes et au final ça complète bien. Il ne faut pas avoir peur des galères et du travail en plus. Si tu veux, on peut en parler ?
Merci Sebastien ! Je suis en train de regarder pour louer un bien sur Lyon en ce moment ! Je croise les doigts et j’espère que si j’ai le bien, ça va fonctionner aussi bien que toi.
Je suis sûr que ça va marcher pour toi ! Il suffit juste de faire ce qu’il faut au niveau de l’annonce ensuite il y a tellement de visiteur sur Airbnb qu’il y aura des voyageurs pour toi. Tiens moi au courant.
Merci pour cet article ! En lisant tout ça, j’ai vraiment hâte de commencer à faire de la location saisonnière, ça doit être génial de rencontrer autant gens, avec autant de nationalités différentes ! 🙂
Oui je te le confirme c’est vraiment top ces petites tranches de vie. En plus, les gens sont contents car ils sont en vacances !
Merci pour cet article très détaillé par des chiffres et graphique à l’appui. Je pense qu’à long terme du devra déléguer pour consacrer ton temps à autre chose, par exemple à ton blog 🙂
Tu as complètement raison Gaëtan, je me suis fixé l’objectif de déléguer la gestion (hors résa et marketing) dès le 2ème bien (en cours…)